“京七條”后 北京樓市呈“大三元”格局
發布時間：2013-10-28 新聞來源：新華網
10月23日，“京七條”出臺，強調“自住型商品房”概念，同時明確規定其銷售均價要比同地段同品質商品房低30%。面向對象放寬：除符合限購條件家庭、保障房輪候家庭，外地戶籍無房家庭也可購買，但購買后5年內不得交易，5年后出售獲利的30%上交財政。另外提出目標，今年底前完成不低于2萬套自住型商品房供地，明年預計完成5萬套。
如此，北京樓市“低端有保障、中端有支撐、高端有市場”的三元格局愈發明朗。
自住型商品房寬買嚴賣 供量占半強烈沖擊市場
亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為：“京七條”的中心思想是“寬買嚴賣”：首次將符合購房條件的非京籍家庭納入對象范圍，這是“寬買”，是“中端有市場”的解決方案，具有一定的落地執行性。目前，北京商品住宅的年成交總量在10—11萬套左右。也就是說，明年5萬套的自住型商品房供應，占總供應量的五成左右，如此高的占比將有效拉低整體市場成交均價，起到平抑房價的作用。供應足量，再允許“寬買”，自住型商品房基本已能全面覆蓋目前市場上的主力剛需客群。若今年的2萬套再加上明年的5萬套共7萬套供應入市，將對現有市場格局形成很強烈的沖擊。任啟鑫認為：自住型商品房一旦形成規模化供應，現有市場化運作的中低端項目將不再是絕對的賣方市場，供需壓力能有喘息間隙的同時，市場預期也將有所轉變。
一方面保障剛性自住需求，一方面又要防止投機投資。因此購買時寬泛，出售時嚴格——自住型商品房的交易政策近乎于保障房，限制議價空間的同時，迫使需要快速資金周轉的部分投機投資需求轉向普通商品住宅市場。同時，由于自住型商品房的價格優勢仍不及保障房，中端與低端市場的價格與客群梯度仍具差異，保障房客群出于成本考慮，流入自住型商品房市場的數量有限。這樣一來，北京樓市需求檔次劃分更為細致，“低端有保障、中端有支撐、高端有市場”的三元化格局也漸成形。任啟鑫表示：自住型商品房引導原本“一刀切”的調控思路切實轉軌向長效機制，恰符合李克強總理“市場能辦的多放給市場”的指示。未來，高端市場有望加速放歸市場層面。
供需矛盾暫難緩 公平實施是關鍵
但是，自住型商品房也并非當前北京樓市的“萬能靈藥”，“寬買嚴賣”的規定也無法完全抵擋房價的長期上漲與人口逐年的龐大遞增。仍有人會通過出租、滿五年過戶等方式鉆空。同時，由于自住型商品房的供應是一個“從無到有，由少漸多”的過程，但符合條件的購置人群卻是一次性地“爆炸”出現，供不應求的矛盾將從普通商品房再“傳染”至自住型商品房。
也正因為以上原因，自住型商品房的具體配售政策如何保證公平公正，如何切實落實到真正需要的人群，也是務必要重視的問題。同時，除了能否買到，“夾心層”人群對自住型商品房的接受度也將直接影響其最終效果：一方面，房企利潤有限，自住型商品房雖價格低于同區域住宅，品質也必然與價格相符——不能與普通商品房相比；另一方面，自住型商品房用指定用地，地塊位置與交通等配套是否能滿足具有一定經濟實力的“夾心層”人群的需求也仍存疑；還有很重要的一點：交易流通方面設定5年年限，收益的30%又需上繳，這也會削弱自住型商品房的市場競爭力。
房企利潤受壓 或將多管齊下
從朝陽區豆各莊、海淀區環保科技園這幾塊已成交的土地看，限房價、競地價地塊對房企的考驗程度很高：因為土地成本始終高昂，入市售價卻必須“低頭”。利潤率削薄甚至近乎無的情況下。開發商只能通過產業化生產、降低建設成本、縮短上市周期等方式盡量爭取收益。因此，未來敢于開發自住型商品房的，更多的或是資金充足、建設成本較低、具有良好政府資源的國企與龍頭房企。而在低、中、高端區別對待的三元格局下，未來房企的業務模式也將隨形勢更加多元化：即以低端與中端住宅市場作為高周轉補充渠道，把商業及高端住宅等作為市場化運作以謀取高利潤的重點領域。
另外，由于自住型商品房用地將占到北京全全市住宅用地的一半左右，普通商品住宅用地也就會相應減少，土地的爭搶激烈程度會進一步“白熱化”。“面粉面包”的關系也將會繼續托漲普通商品住宅價格。
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